Cedolare Secca: aggiornamenti 2014

Cedolare Secca: aggiornamenti 2014

E' da oggi in vigore lo sconto fiscale applicato dalla cosiddetta "cedolare secca" che scende dal 15 al 10% per quei proprietari che scelgono di affittare i propri immobili attraverso una locazione a canone concordato.

È questa la novità di impatto più immediato del decreto casa che è stato pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» del 28 marzo. Nell’ultimo anno la convenienza della cedolare secca, sia a canone libero che concordato, è senz’altro aumentata rispetto alla tassazione ordinaria. Una volta deciso di optare per la cedolare, attualmente più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, il contribuente dovrà però capire se a conti fatti gli convenga scegliere di applicare un canone concordato con aliquota al 10% oppure per quello libero al 19%.

La seconda tipologia di locazione risulta sicuramente in un reddito complessivamente maggiore in termini assoluti poiché il canone concordato proprio perché derivante dall’intervento delle associazioni degli inquilini risulta calmierato rispetto ad un canone di mercato. Tuttavia con il canone libero si paga il 19% mentre con quello concordato il 10% della cedolare e quindi bisogna, calcolatrice alla mano, capire cosa sia più conveniente a seconda delle single situazioni e dei Comuni. Facciamo un pratico esempio per capire meglio di cosa stiamo parlando:

1) Il Sig. Antonio ha scelto di affittare la sua seconda casa con la cedolare secca a canone libero. Il canone di mercato è pari a 12000 euro annui. A fine anno pagherà un’imposta sostitutiva di 12.000 x 19% = € 2.280, mentre il redito al netto delle imposte è 12000 – 2280 = 9720.

2) Se invece il Sig. Antonio scegliesse un canone concordato l’affitto sarebbe complessivamente più basso (supponiamo che scenda a 11.000 euro annui) ma a fine anno Giuseppe pagherà 11.000x 10% = 1.100 ed il reddito netto sarà pari a 11.000 – 1.100 = 9.900 euro

In questa ipotesi puramente teorica per il proprietario dell’immobile è conveniente optare per il canone concordato. Ma non sempre è così: se infatti la differenza tra i due canoni fosse stata maggiore, come a volte avviene specie nelle grandi città, a Giuseppe sarebbe convenuto optare per il canone libero. Di conseguenza a seconda della città dove è situatuo l’immobile, del livello dei prezzi di mercato e dei canoni concordati con le associazioni si possono avere convenienze diverse.

Vi ricordiamo che se doveste decider di avvalervi della cedolare secca approfittando dell'attuale aspetto vantaggioso dell'aliquita avrete l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale rinunciate alla possibilità di chiedere alcun tipo di aumento, anche se previsto nel contratto di locazione stesso!

* La cedolare secca è un regime alternativo (e facoltativo) di tassazione delle locazioni di immobili usate come abitazioni che sostituisce l’Irpef, le relative tasse comunali/regionali e l’imposta di registro e bollo dovute sul contratto di locazione. In altre parole, sul canone di locazione annuo si può pagare un’imposta sostitutiva, diversa per i contratti a canone libero rispetto ai contratti concordati, anziché tassare il reddito proveninte dall’affitto stesso con le vecchie modalità ordinarie (famoso IRPEF o UNICO). E’ possibile optare per la cedolare secca sia per i contratti a canone libero sia per quelli a canone concordato purché in questo secondo caso gli immobili siano situati nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) oppure nei Comuni con carenze di disponibilità abitative.

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